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业主违建致房产证“难产”?
18户业主与开发商对簿公堂,法院终审认定开发商违约赔钱
来源:中山日报 2018-01-11 第 8396 期 A8版 发布日期:2018年1月11日 

    1月10日,市中级法院通报了一商品房预售合同系列纠纷的终审判决。火炬开发区某小区业主买房四五年后仍未取得房产证,开发商则称九成业主违建导致逾期办证。近日,法院终审认定开发商构成违约,须向业主支付违约金。

    程女士等人是火炬开发区某楼盘的业主。2011-2012年,程女士等人先后与开发商签订合同购买了房产。合同约定办房产证的时间是720个工作日内(2015年10月20日前)。然而直到2016年8月,开发商仍没有办出房产证。程女士等18户业主起诉到法院,要求开发商支付延期办证的违约金。
    对此,开发商则大呼冤枉。开发商称,小区近90%的业主在未经规划部门批准的情况下,擅自在赠送的入户花园安装拉闸门,将入户花园或装饰平台封闭形成违建。开发商和物管公司多次督促业主自查房屋违建问题。开发商认为,由于众多业主大面积违建而未能通过规划验收,导致之后的环保人防综合验收等未能及时办妥,最终导致商品房未能按期办证。业主违建等属于不可抗力,过错并不在开发商。
    业主们则认为,专项验收是开发商在开发楼盘时必须履行的法定义务,和业主在装修过程中有没有违建无关。根据双方的买卖合同约定,只要购房者支付房款和相关税费,并配合开发商提交相关办证资料,购房者就已经全面履行了合同义务。即使是业主装修违建造成延期办证是原因之一,那也是开发商怠于履行职责造成的。
    该案经一审二审,法院近日终审认定开发商构成违约,须向业主们支付相应的违约金,目前该系列案判决均已生效。

■以案说法 
    业主违建,开发商应尽早采取合理合法手段制止
    法院为何认定开发商构成违约?如果业主违建,开发商应采取哪些措施?法院审理认为,开发商提交的照片、建设工程规划验收等证据,不足以证实程女士等小区大部分业主存在封闭入户花园、安装拉闸门等违建行为。
    此外,小区的规划验收申请业务被市城乡规划局两次退件,理由都是开发商因自身原因提出退件申请,没有证据证明开发商所指称的业主违建与不能通过规划验收之间有何因果联系。
    而且,即使违建属实,业主从 2012 年开始出现违建情形,作为具备专业资质的开发商完全可以提前采取合理合法的必要手段,包括诉讼等手段来制止业主的违建行为,或者提前通知业主进行整改,这样的话,就不至于导致迟延通过规划验收的后果,而开发商至今没有提交充分证据证实对此已经采取了适当措施。开发商对于违建可能发生之后果是能够预见、能够克服,然而却放任不理的,因此不属于不可抗力。
作者:文/本报记者 张房耿 漫画/ 解元杰 责任编辑:叶秋红
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